Borebiller i tilstandsrapporten: hvad betyder det for køber og sælger?

Borebiller i tilstandsrapporten betyder, at den bygningssagkyndige har set tegn på skadedyr i træ, men ikke nødvendigvis et problem, der skal løses. Hvor alvorligt det er, afhænger af farven på skaden, og om angrebet er aktivt eller gammelt. For køberen er det ofte et punkt at forhandle om eller få undersøgt. For sælgeren er det en god idé at have dokumentation for, hvad der er gjort.

Her er, hvordan borebiller typisk står i rapporten, og hvad du gør som køber og sælger. Flere spørgsmål om borebiller finder du i spørgsmål og svar om borebiller.

Sådan står borebiller i tilstandsrapporten

Siden 1. oktober 2020 bruger tilstandsrapporten fire farver til at vurdere skader. Skalaen afløste den gamle ordning med K-karakterer, skriver Bolius. Skadedyr i træ kan ligge i alle farverne. Sikkerhedsstyrelsens huseftersynsguide om skadedyr i træ giver disse eksempler:

Eksemplerne for rød, gul og grå er hentet direkte fra Sikkerhedsstyrelsens guide. Den bygningssagkyndige vurderer hvert hus for sig, så det samme angreb kan stå forskelligt i to rapporter. Sort bruges, når den sagkyndige ikke kan afklare forholdet ved en visuel gennemgang. Ifølge Sikkerhedsstyrelsen skal den sagkyndige så vidt muligt skrive, hvad den nærmere undersøgelse bør omfatte.

En grå skade er ikke uden betydning. Bolius påpeger, at en grå skade kan være dyrere at udbedre end en gul eller rød, så læs altid beskrivelsen og ikke kun farven.

Hvad med K-karaktererne K0 til K3 og UN?

K-karaktererne er den gamle skala. Hvis du ser dem i en gammel rapport eller annonce, så er den ikke længere gyldig ved salg, for en rapport må højst være seks måneder gammel. K1 til K3 gik fra mindre alvorlig til kritisk skade, K0 var kosmetisk, og UN betød, at forholdet burde undersøges nærmere. I dag er det sort, der bruges om mulige skader, som skal undersøges nærmere.

“Gammelt angreb, ikke aktivt” og “bør undersøges nærmere”

Sætningerne i rapporten er vigtigere end farven. Her er de to formuleringer, du oftest møder, og hvad de betyder i praksis.

• Gammelt angreb, ikke aktivt: Den sagkyndige har set huller, men ikke tegn på liv, fx nyt boremel. Det er typisk den mildeste udgave, og angrebet kan være dødt for mange år siden. Det er dog et skøn ud fra en visuel gennemgang. Sikkerhedsstyrelsens guide minder om, at boremel ikke nødvendigvis viser, at angrebet er aktivt, og at det kræver nærmere undersøgelse at afgøre.
• Bør undersøges nærmere: Den sagkyndige kan ikke afgøre, om angrebet er aktivt, eller om træet er svækket. Det gælder især spær, bjælker og gulve, som er skjulte eller svære at komme til.

Metoden til selv at tjekke, om angrebet er aktivt, står i guiden til at se, om et angreb af borebiller er aktivt. Den kræver typisk en hel sommer. Er du midt i en handel, er en fagmand hurtigere.

Det betyder borebiller i rapporten for dig som køber

Står der borebiller i rapporten, har du tre muligheder: forhandle, få det undersøgt eller lade det ligge. Hvad der passer, afhænger af farven og formuleringen.

• Grå og gammelt angreb: Ofte er der ikke meget at gøre. Du kan bede om det skriftligt fra sælger, at der ikke er behandlet eller konstateret nye huller, og selv holde øje det første år.
• Gul eller aktivitet mistænkt: Få angrebet vurderet, før du underskriver. Resultatet kan blive en behandling, og så er det et forhandlingspunkt.
• Rød eller sort: Vent med at binde dig. Bed sælger lade forholdet undersøge nærmere. Er husbuk eller svækket bærende træ på tale, kan det blive en større udgift. Læs mere om, hvornår angrebet træ skal skiftes ud.

Bolius råder køberen til at kræve, at sælger lader sorte punkter undersøge, før du køber. Den bygningssagkyndige må ikke lave destruktive indgreb, så en nærmere undersøgelse kan kræve en fagmand.

Vi tilbyder en grundig bygningsinspektion til 1.250 kr. inkl. moms, hvor vi vurderer art, aktivitet og omfang. Behandling koster fra 125 kr. pr. m² inkl. moms, og et aktivt angreb kræver ofte mindst to behandlinger. Se hele billedet på prisen for bekæmpelse af borebiller. Med et skriftligt svar i hånden kan du forhandle prisen eller kræve, at sælger udbedrer angrebet.

Gælder rapporten et sommerhus, så læs afsnittet om at tjekke for borebiller ved køb af sommerhus.

Tjekliste til køberen

1. Find afsnittet om skadedyr i træ, og læs hele beskrivelsen, ikke kun farven.
2. Se, om rapporten skriver “aktivt”, “ikke aktivt” eller “bør undersøges nærmere”.
3. Se, hvilke bygningsdele det gælder: spær og bjælker er mere alvorligt end et enkelt bræt eller en dør.
4. Læs forbehold og afsnittet om, hvad den sagkyndige ikke kunne komme til. Det kan skjule angreb.
5. Tjek, om rapporten nævner husbuk. Den regnes for det mest alvorlige skadedyr.
6. Spørg sælger, om der er behandlet før, hvornår og af hvem, og bed om dokumentation.
7. Kig selv efter nyt, lyst boremel og huller omkring flyvetiden fra juni til august, hvis du kan.
8. Er der tvivl om aktivitet eller bæreevne, så få en fagmand til at undersøge, før fristen for at trække dig er udløbet.
9. Bed om en pris på behandling, og brug den i forhandlingen.
10. Læs ejerskifteforsikringens vilkår, før du tegner den, og regn ikke med dækning af forhold, der står i rapporten.

Det betyder det for dig som sælger

Som sælger er det en fordel at have styr på borebillerne, før du sætter huset til salg. Et angreb, du ikke har taget stilling til, kan blive et forhandlingspunkt for køberen. Bolius skriver, at du efter en udbedring kan få et tillæg til ejerskifteforsikringen (en allonge), der dokumenterer, at forholdet er rettet.

• Få angrebet vurderet. Er det gammelt, kan du vise køberen det skriftligt.
• Er det aktivt, så få det behandlet og beskrevet, hvad der er gjort.
• Gem fakturaer og dokumentation, så en køber kan se, hvad der er behandlet, og hvornår.
• Vær åben over for køberen. Sælger er normalt ansvarlig for skjulte fejl i 10 år, men en tilstandsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring kan fritage dig, skriver Bolius.

Behandling og dokumentation kan bestilles hos os via bestil bekæmpelse af borebiller.

Borebiller og ejerskifteforsikringen

Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, men ikke forhold, der allerede står i tilstandsrapporten. Står borebillerne i rapporten, kan du derfor ikke regne med, at forsikringen betaler for dem. Det samme gælder forhold, der burde være undersøgt før købet, fx sorte punkter, og områder, som rapporten tager forbehold for.

Opstår der en skade, som ikke var nævnt, fx et skjult angreb i et spær, som den sagkyndige ikke kunne se, kan forsikringen komme på tale. Ifølge Bolius dækker en standardpolice i 5 år, og sælger betaler halvdelen af præmien. Vilkårene varierer, så læs policen, før du tegner den .

Husforsikringen i det daglige er et andet emne. Den kan du læse om i dækker forsikringen borebiller?.

Spørgsmål og svar

Skal jeg droppe huset, hvis der står borebiller i rapporten?

Nej, ikke automatisk. Et gammelt eller lille angreb i tørt træ er ofte uden praktisk betydning. Er der husbuk, mange huller i bærende træ eller et sort punkt, bør du få det undersøgt, før du binder dig.

Kan jeg få afslag på prisen på grund af borebiller?

Ja, hvis angrebet er aktivt eller har svækket træet. Få en fagmand til at vurdere omfanget, og brug den skriftlige vurdering og en pris på behandling i forhandlingen.

Hvad betyder det, at borebillerne står som sort i rapporten?

Sort betyder mulig skade: den sagkyndige har set tegn, men ikke kunnet afklare forholdet. Du bør få det undersøgt nærmere, før du køber, for ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke forhold, der burde være undersøgt.

Hvor gammel må tilstandsrapporten være?

Ved salg må den højst være seks måneder gammel, skriver Bolius. Er den ældre, kan den fornyes.